研究房产测绘面积中存在的问题及质量控制

研究房产测绘面积中存在的问题及质量控制

袁嘉熙

广州市房地产测绘院（广州市测绘产品质量检验中心）510030

摘要：近年来，随着我国社会经济的快速发展和房地产建设事业的不断崛起，房产测绘行业也有了很大的进步，对房产面积进行测绘操作，不仅增加了房产测绘机构的经济收入，而且也承担了更大的社会和法律责任。在房价日益高涨的今天，房产测绘工作中任何疏忽都可能造成巨大的经济损失，尤其是房产面积测绘质量显得尤为重要。本文将对房产测绘中的相关问题进行分析，并在此基础上就如何控制房产面积的测绘质量，提出一些建设性建议，以供参考。

近年来，我国经济迅速发展，城市化进程加快，住房制度深入改革，使得房地产行业业务逐渐增多，房地产管理受到越来越多的关注，房产面积测绘作为房产测绘和管理工作的基础，受到广大消费者的密切关注。房产测绘单位对于房产面积测绘的结果可以作为房屋买卖和产权交易的直接依据，对于解决房产纠纷问题也有很大的帮助，因此，房产面积测绘有着很重要的意义。

1.房产实现测绘工作的任务以及作用

1.1房产实现测绘工作的任务

房产测绘工作，主要是以测量为首要方式获取有关房屋建筑的外形信息、占地面积等房产资料。而后利用获取的数据信息绘制出具体的房产图形，便于实现更多的房产交易，以及方便城乡对房屋进行规划。国内房产行业实施测绘工作其任务有：对房产进行准确性测量，预算房产的有效面积，绘制对应的房产建筑图形，核对有关房产的数据、信息等有效资料。

1.2房产实现测绘工作的作用

测绘技术在水平上的提升，使得测绘工作实现了统一化、标准化测量，同时有效提高了测绘工作的精准度。基于房产交易数量的增加以及交易涉及内容的复杂性，房产测绘工作为其提供了较好的平台，有利于为房产交易单位在经营决策方面提供有力的数据保障，促进房产交易的实现。此外，房产测绘还对采集房产信息起到很大的帮助作用，能够根据测绘得到的数据绘制出房产相应的地理位置及方位图。测绘数据方便了管理者详细掌握房产数量及交易情况，并且能够在交易中形象描述占地面积的实际情况，进而将有效的房产信息提供给房产经营的决策者，精化了房产的各项管理工作。

2.探讨房产测绘面积工作所存在的现有问题

2.1测绘标准不完善

房产面积的测绘工作是非常复杂和精密的，需要一个合理的标准对其步骤和细节进行规范，否则将不能满足相关部门、开放商和客户的需求。我国房产测绘工作目前还处于初级发展阶段，各方面的约束和规范并不完善，缺乏对面积测绘有关参数的明确。在实际操作中，由于测绘标准的不完善和资料内容不完整，导致出现测绘纠纷时，无法提供参考依据，只能凭借个人经验来确定，导致面积测绘结果存在偏差。

2.2工作人员专业水平较低

房产面积测绘工作对技术和专业程度要求较高。而实际上，大部分执业人员专业水平较低，对某些精密仪器的使用不规范，直接影响到测绘结果的准确度。在我国，大部分测绘单位为了节省成本，根本不会对工作人员进行上岗前的培训，更不用说是雇佣合同存续期间的有关考核，这在一定程度上降低了测绘工作人员的专业水平。

2.3测绘法律不健全

由于房产测绘关系着业主自身的利益，因此测绘过程、测量精度以及面积计算等，都必须有非常严密的规范和要求，同时它也是我国产权产籍管理部门为产权人提供的一项重要的法律保护依据，在房屋产权法律纠纷与违章建筑审核过程中，起到了凭据的作用。房屋面积的规格是当前国内建筑与房地产行业发展的一项重要指标，同时也是国内房产测量工作中一个基本测定要素；建筑面积指标也是城市规划、产权登记以及税费征收和产籍管理的重要参考数据，同时也是城市地价核算、房屋拆迁安置、买卖交易以及房屋面积统计工作中的重要计量单位。实践中，因房屋面积种类非常的多，非专业人员会感到高深莫测、无从下手，尤其是商品房买卖交易过程中，部分不良开发商会在建筑面积上“下功夫”，甚至有些中介在此过程中还偷换概念，对消费者进行误导。基于此，通过对房产面积进行测绘，可有效减少买卖交易过程中的各种纠纷问题，对于维护消费者的利益和房产市场的秩序，具有非常重要的作用。

3.加强房产测绘面积质量控制的有效措施

3.1对工作人员实行必要的相应的培训。

对测绘工作人员的培训是提高房产测绘质量的必要前提。房产测绘人员包括外业测绘人员、内业计算和资料整理人员、产品检验人员，所有这些人员均应经过认真细致的培训，培训内容包括测绘质量管理法规、房产测绘法规、房产测绘质量检查方法、房屋产权产籍管理知识、房产测绘档案管理条例等，从而整体提高工作人员的计算水平、职业素质和职业道德。

3.2控制前期测绘资料及图纸质量

严格控制前期测绘资料和图纸的质量是整个面积测绘过程的基本前提。在实际测绘过程中，一定要将施工图纸上交政府相关规划部门进行审核，房产测绘单位只能接收委托方提供的审批已经通过的施工图纸，确保测绘面积的合法性。其次，在测绘过程中，如果存在某些要变更的事项，委托方必须提供详细的变更单。为了便于测绘过程中对相关测绘数据的查阅和计算，施工图纸至少应该包括以下几种：建筑平面图、剖面图、楼梯详细图、阳台和飘台大样图等等。比如：坡屋顶的范围线难以在平面图中进行确定，但是在剖面图中就清晰明了。同时，在前期的资料中应该提供建筑详细的功能部位的位置和相关说明，比如：中央空调、蓄水池、储热器、配电室等等。

3.3采用工作流程技术实现生产过程控制

该技术是管理系统的核心技术，其监督、控制、协调整个业务过程的规范和完成，并对信息流进行跟踪。为适应房产测绘工作的流程化、制度化、规范化，为了更好地进行过程控制，软件采用流程化管理，根岗位职责进行角色权限设置、账号密码登陆，保证各项业务操作都在系统的监控之下进行，每个环节都会记录下操作人员姓名、时间、机器号，实现了业务生产的过程控制和图形数据的安全。

3.4对测绘面积关键环节加强质量控制力度

对于房产的测绘机构而言，测绘房产的实际占有面积能够提升该机构的有效经济收入，但也相应的承担了巨大的测绘责任与压力，由于当前国内房价持续上涨，若忽视测绘的关键环节会对房产测绘造成严重性损失。因此，测绘者在测绘工作的各环节中，需将质量控制作为确保测绘质量的首要工作，必须做到用测绘的精准度去计算房产面积，保证测绘数据的准确性、测绘面积的分摊计算准确性等。只有确保各环节测绘的准确性，才能提升房产测绘质量控制的效率。

结论

经过明确房产实现测绘工作的首要任务以及作用性，探讨了测绘面积的工作所存在的一些现有问题，并提出有效落实质量控制的切实办法。例如：严格控制前期测绘资料、图纸的质量，同时增加测绘者培训工作，提升测绘者整体业务能力，加之严格控制各个测绘工序的质量，有利于将测绘质量提升至国家规定的测绘标准。通过落实实施质量控制，为房产测绘的质量提供有力保障，提升测绘单位的服务质量以及工作效率，促进房产测绘工作在行业内长期发展。

参考文献：

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