《劳动合同法》对物业服务行业的影响

《劳动合同法》对物业服务行业的影响

郝勇

郝勇（北京市东城区物价检查所北京100006）

【摘要】《中华人民共和国劳动合同法》为保障劳动者的合法权益提供了法律依据，同时也对用人企业的权利义务进行了规范，这无疑对劳动密集型的物业服务行业产生了不可忽略的影响，使正处于发展和变革的物业服务行业存在更多的变数。

【关键词】劳动合同法；物业服务企业；人力成本

《劳动合同法》一经通过即在社会上引起广泛讨论的热潮。作为典型的劳动密集型和低产值行业，物业服务企业所承受的压力已逐步显现，整个行业的发展充满了变数，维系物业服务企业与业主之间关系的纽带——物业服务收费遭遇了变与不变的尴尬。

一、《劳动合同法》的法律约束及影响

《中华人民共和国劳动合同法》于2008年1月1日起开始施行。该法的出台是对用人单位和劳动者的双重约束和保护，作为物业服务企业，该法对其影响主要表现在两个方面：

（一）订立书面劳动合同的影响。众所周知，物业服务企业承担的是居民住宅小区的各项物业服务及管理义务，而物业企业所聘用的相关劳动力具备流动性较强的特点，在实际管理过程中，物业企业多忽略与其订立相关劳动合同，并在支付劳动报酬中存在订立与不订立劳动者间，在保险、薪金、福利等人力成本方面不同的现象。而依照《劳动合同法》的规定，物业企业必须规范与劳动者合同的订立，由此使得部分不规范企业相关管理及支付成本增加。

（二）无固定期限劳动合同的影响。《劳动合同法》第十二条、第十三条、第十四条分别对劳动合同的分类和固定与非固定劳动合同作了定义。第十四条还对无固定期限劳动合同的列出了三种情形。房屋管理部门在由政府机构转变为企业的过程中，原有职工合同的订立和保障在新法的约束下即发生了变化，企业原有职工的劳动保障不再具备随意性，从而造成了部分企业运营成本的增加。

二、企业成本变化的实际调查

（一）企业资质决定其影响程度。抽样调查显示：北京市东城区辖区内100余家物业服务企业中，拥有一级管理资质的占总数的3%，拥有二级管理资质的企业占5%，绝大多数企业仅具备三级以下管理资质，甚至无资质。企业对《劳动合同法》影响的反映激烈程度也依其管理水平呈正态分布，也就是说，管理资质较高的企业比资质较低企业所反映出来的问题少。企业管理资质实际上反映的是一个企业管理相关行业的能力，资质较高的企业在内部管理方面也具备较高的水平，其相关的规章制度也就愈加完善，由此产生的与劳动者签订劳动合同、为劳动者缴纳保险及提供福利保障等方面也具备较好的条件。

（二）企业性质和渊源决定影响程度。在北京，占有相当比重的企业管理着经济适用房、回迁房等类型小区，如何转变由事业单位转变为企业所带来的思维跨越，仍然是这些企业发展过程中面对的问题，而《劳动合同法》的实施正好击中了企业命门，由此所带来的阵痛程度巨大，人力成本的迅速增加使得企业运营成本大幅提高。

三、《劳动合同法》对物业服务行业的深层影响

劳动合同本来是劳动法的一个章节，现在制订了独立的劳动合同法律，表明了国家对企业劳动关系和劳动合同管理的重视以及对规范企业劳动关系和加大监管力度的决心。这部法律的立法主旨和具体规定上，强调了保护劳动者的合法权益，带有明显的保护劳动者这一弱势群体的倾向性。具体条款的规定更加全面、细化，从劳动合同的种类、合同必备条款、合同期限、工作时间、薪酬福利、社会保险、劳动合同的变更解除终止、经济补偿和违法处罚等都进行了更加详细的规定。

上述这些无疑都加大了企业的用工法律风险，尤其是对于物业管理企业，由于经营上的压力（本身属于劳动密集型行业，利润率低，竞争压力大）和从业人员的现实情况（从业人员素质层次不齐、人员流动性大）客观上导致很多企业在劳动关系方面规范程度不高，在新的劳动合同法项下的劳动用工风险更大。其具体影响主要体现在：一是部分物业企业与职工签订书面劳动合同的比例较低；二是从业人员超时劳动加班费比例增加；三是物业企业管理员工队伍的难度提高；四是物业企业承接物业项目的风险加大。

四、物业服务企业的出路

（一）积极应对，降低成本。虽然存在诸多困难和问题，但是企业要正确看待《劳动合同法》的实施，在服务费的提升不是很乐观的情况下，只能去降低成本。降低成本两个方面，一个是加强企业的营运能力，另一个是减少劳动用工，增加外包。

（二）增强技术含量，完善制度规范。把劳动密集型转向技术密集型，对于物业管理行业来说，必须在企业文化方面吸引人才，企业的竞争由原来的价格竞争转向企业文化服务质量和品牌的竞争，完善自身制度规范就成为关键。

（三）实现理念转型，提高管理水平。劳动合同法实施后，对企业造成的经营压力和管理压力都要求物业企业必须从经营管理上进行整体、全面的思考。转变经营观念、经营思路和经营模式；实现物业企业由管理型向经营型全面转型，向经营要效益；提高物业服务水平，向服务要效益；加强企业管理，最大限度降低成本；进行企业内部项目重组，逐步放弃赢利能力不高的项目，向管理要效益；加强市场开拓能力，逐步引进高端项目，向市场要效益。通过以上几方面的工作，提高企业的整体经营管理水准，实现企业的持续健康发展。

【参考文献】

［1］《<劳动合同法>对物业管理行业的影响与对策》朱斌.唐冰.《江苏房地产》2008年第5期

［2］《论劳动合同法对物业管理行业的影响和对策》张卫国《中国城市房地产网》

［3］《<物权法>和<劳动合同法>对物业行业的影响》余利民《中国城市房地产网》