试论5A级写字楼设计要点及配置标准

试论5A级写字楼设计要点及配置标准

梁志棠

关键词：5A级写字楼；设计要点；配置标准

一、5A级写字楼的配置标准

1.1高端的楼宇品质

楼宇品质是指建筑物的物理状况及品质，要求建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求。主要考虑的因素包括：建筑单体的外立面（包括风格、形态、用材、灯光等）、标准层平面（包括单层面积、层高、净高）、建筑限高、裙房高度、大堂设置、核心筒布置、电（客）梯设置、停车场配置等，均要到达一流配置标准；结构选型、柱距、进深等要安全经济合理、且空间布局使用率要尽量优化。

1.2良好的区位环境

包括商业环境、交通环境、办公环境和人文环境。位于城市现有或潜在的商务中心区，周边商业氛围和业态良好的商业环境；配套便利的公共交通环境；闹中取静、环境优美的内部办公环境及周边大学、研究机构、历史遗迹等人文环境，都是有利于营造5A级写字楼的良好的区域环境因素。

1.3装修标准

产品外立面、大堂高度面积与装修风格的协调统一，电梯间的装饰与光感，办公间、走廊与卫生间的装修标准协调统一。装修风格及材料选择在注重体现高端品质的前提下，需注重与建筑风格相一致性，且环保节能、造价做到合理控制。

1.4设备标准

主要包括供电系统、空调系统、电梯、消防系统、音响系统、数据通信系统、安保监控系统、楼宇自动化体系（写字楼5A级智能化硬件设置）等设备系统。

1.5业态配套

合理的业态布局能有效提高写字楼的整体使用效率，有助于写字楼项目的销售、运营。近年来，建成的甲级以上写字楼大部分都是集商场、餐饮、娱乐、办公于一体的综合性物业。甲级以上写字楼常规设置的商务生活配套设施有：会议室、邮局、银行、票务中心、商店、娱乐设施、商务餐厅、员工餐厅等，很多还设置专门的商务中心；体量稍大的，局部还会配置星级宾馆，甚至公园、图书馆等。

1.6开发商和物业经营

5A级写字楼的开发商多半经验丰富并资金实力雄厚，并具有大规模房地产投资的丰富经验。这些开发商或是海外公司如来自美国、马来西亚、香港、韩国；或有海外经营成功经验的优质中国企业，如恒隆、和记黄埔、中信泰富、方兴地产（金茂）、新鸿基、茂业集团、香江国际、华润、万达、万通、绿地等。选择的物业公司多是经验丰富且具一流知名品牌的物业管理公司；通过提供投资建议与咨询服务，实现国际化物业管理服务和设施管理。

二、5A级写字楼的设计要点

2.1平面构成

写字楼产品在平面构成上可分为线生形和形生形两种。线生形是以基本线型的组合发化，可生出无穷发化的平面形式。基本线型有两种：直线、曲线。而形生形是以基本形为构形基础要素，创造新形体的构形方式。基本形有：正方形、矩形、正三角形、园形、菱形等。基本形经渐变、弯曲、切割、错叠、群化、减切、伸展、拉压等，可产生各种新形式。而将原形作交合、取舍，也可产生许多新形式。不同平面组合构成不同建筑形体，形成极具特征及标志性的写字楼产品。典型代表有：变平面式的旧金山泛美大厦、香港中银大厦、北京的央视大楼等。

2.2形体与外立面

写字楼的形体与外立面首先必须符合建筑物本身的功能需要，其是写字楼的“脸面”，注重的是美感，强调的是风格与个性。外立面主要需从以下角度去打造：风格、形态、用材、灯光。在功能和整体形式上分类：高层、超高层建筑可明显划分出三部分：楼下部（脚）、楼主干（身）、楼顶部（头）。三部分有不同功能和艺术形象特征：主干（身）有塔式、板式、墩式三大类，而各类形体又有很多发化方式。楼脚之裙房做法和楼顶处理方法也同样非常丰富。如果在设计中善于变化楼的各段形体，并把握住整体关系，则可创造出异常丰富的高层建筑形体，展现5A级写字楼非凡的品质和个性。典型代表有：北京的盘古大观、香港的奔达中心、纽约世贸、吉隆坡佩重纳斯双塔、巴黎拉德芳斯大拱门等。

2.3标准层平面设置

5A级写字楼的标准层平面面积多控制在1800～2000m2之间；标准层层高一般在3.8m以上，净高基本达到2.8m以上；进深大于8m、小于12m，柱距一般大于8.4m。标准层平面的核心筒设置需位置合理、面积经济合适，不宜过大。常用布置方式：中央布置、外围布置和综合布置三种方式，可根据楼层形状及业态划分来选择。考虑到建筑单体高度因素，对较高层及超高层建筑可采用分层分区段划分，可采用穿梭式电梯，以减少底部核心筒面积。

2.4结构体系的选择

因5A级写字楼基本都具备高层、大跨、大空间的特点，同时存在较多异形、悬空、悬挑等形体空间状态，故在结构体系选择方面，除必须满足相关结构规范原则外，需同时考虑其造价成本经济、空间利用率高、高层振动耦合效应处于合理范围等因素。常用的结构体系有：框支剪力墙，框架剪力墙，框架筒体，筒中筒，框筒束体，刚臂芯筒框架，巨型框架，竖筒悬挂及钢结构等体系。

2.5大堂空间

写字楼的大堂空间不仅是其另一张“脸”，也是写字楼交通枢纽、动向导向空间。一个好的大堂空间应是与写字楼的实际定位、卖点诉求及功能实用性相辅相成的。根据写字楼实际需求，也许会需要配一个车行大堂、或双层大堂、或多入口大堂空间等。一般情况大堂面积约占总建筑面积的1～2%之间；挑高高度：一般大堂挑高为5～12m。基本原则是：建筑高度100m左右，大堂高度占据底层2～3层高度；建筑高度200m左右，大堂高度占据底层3～4层高度；建筑高度200m以上，大堂高度/建筑高度约为7.5%。

2.6电梯设置

电梯是中高层写字楼中最主要的垂直交通工具，其数量在很大程度上决定了核心筒的构成；电梯的设置取决于电梯的运力，而运力由4个因素决定：电梯数量、每部电梯容量、电梯速度及电梯组合。建筑高度超过75m或层数在25层以上高层建筑的客梯应分层（奇数、偶数层）停靠，或按低区、中区、高区分区停靠；分区停靠又分分区直通和分区设转换层停靠两种方式。通过分区设置电梯，可大大提高电梯的运行速度，减少电梯数量，实现减少核心筒设置面积的目的。

结束语

随着国家城镇化进程的不断推进，上海等中心城市国际自由贸易区的设置，写字楼集群项目迎来新一轮的建设热潮。从产品结构和分布来看，在政策支持下的产业转型和升级中，类似企业独栋、总部基地型的5A级写字楼发展迎来历史性机遇，市场需求日益旺盛。5A级写字楼的开发建设不仅要遵循上述设计原则，还要根据自身特点，持续不断的提升改进建设品质，走精品高端、节能环保、可持续发展的战略路线。

参考文献

[1]周佳.CBD商圈写字楼市场分析.城市开发.2010（2）.

[2]合生创展集团写字楼规划设计指引.合生创展.2012.2.