洽谈工程预算与装修合同的细节

洽谈工程预算与装修合同的细节

王彬王国淦

浙江东邦装饰设计工程有限公司浙江省杭州市310030

摘要：合同管理是建设单位实施工程管理的关键内容之一，合同不但是建设单位和施工单位明确法律关系和一切权利与责任的基础，也是规范工程质量管理、进度管理、造价管理等的依据和指南，是保证工程顺利进行的法律文件。为了全面实现建设目标，制定切实可行的合同并在项目实施过程中履行到位，其重要性不言而喻。

关键词：洽谈工程；预算；装修合同；细节

1洽谈工程预算

一项工程的预算到底需要多少钱，在一个相对的区域，是存在着一个市场价格，俗称“行价”，它是一个平均水平的报价。这里面存在着几方面的影响因素：（1）市场价格受地域的影响。一些偏远地区，由于材料运输费用等方面的影响，就会使成本增加，从而推高价格。但劳动力及经营场地开支会相对低廉，也会影响价格下降。（2）市场价格受物价的影响。一个地方的物价高，工程的报价也会随之增高。反之，在一些物价低廉的地方，报价就会低。这里所说的“物价”是一个指数，而不是具体的价格。（3）市场价格受竞争的影响。一个地方的装饰行业发展成熟，尤其是卖方市场转为买方市场的地区，市场价格会被竞争影响而大幅度下降。

同样，在同一个地区，不同公司的报价也会有差异，这里面也存在着几个方面的影响因素：（1）工程质量，这是最主要的影响因素。保证质量，首先是保证利润，只有保证利润的情况下，才有可能保证质量。俗话说：羊毛出在羊身上。一个低的价格，必要时要从质量方面去取得必要的利润。（2）设计质量。一个由正式的室内设计师设计的和一个非正式设计师设计的，或者根本就不存在设计的工程，在总体价格上，是必然存在着成本的差异的。（3）场地成本。一家在商业旺区的公司和一家较为偏僻的公司，在经营成本上，是有着较大的差异的。（4）广告开支。这本属于经营成本之一，之所以单独提出来，是因为有时候广告开支要比其他的经营成本的总和还要多。而这个开支是必须摊分到报价里面的。（5）管理费用。排除公司的管理不说，就从工地管理上来说，成本也是不同的，一个工地的管理由一名专业工程师承担或者由一名民工包工头承担，那些管理费用也是不同的。

很多业主都懂得货比三家的道理，但往往只会比价格，这是一种片面的行为。货比三家应该比设计、比质量和比信誉。任何单方面的比较，都是不完整的。（1）比设计。可以肯定的是，设计多数是个人的因素，目前国内很难区分究竟是一家大公司的设计好，还是一个个体设计师的设计好。有时候大公司能做一些非常复杂、非常专业的设计，但也有一些大公司做出来的图纸质量不高。这里唯一能做的，就是从图面上来判断。（2）比质量。这个多数的业主都会通过样板房来判断。但事实上，中国的国情又让这样眼见为实的东西大打折扣。样板房可能是由一家大公司做的，但你的房子可不一定会由样板房的施工队来做，这是事实。因为大公司旗下都会挂靠很多小队伍。另一种是房地产的样板房，如果你相信它是标示的价格做出来的，那么就更可悲了。一般房地产的样板房的实际施工造价往往是对外宣称的1倍，甚至2—3倍。一般的家庭根本无力支付。唯一的办法是，要么找项目经理，他们多数只会带去参观自己的工程项目，要么就是找比较正规，拥有自己施工规范的公司。（3）比信誉。相对来说，大公司的信誉要比小公司的强。但可能肯定的是，小公司更依赖信誉来生存，因为他们无力用不断的广告轰炸来宣传自己，所以通过客户间的相互推荐才是业务发展的主要办法之一。

2制定工程合同的关注项

2.1工程范围划分

大型装饰装修工程，尤其是拆旧翻新的大型装饰装修工程，其中的装饰工程、电气工程、给排水工程、暖通工程、消防工程等紧密相关，建设单位可以将上述工程作为整体发包，也可将装饰工程、电气工程、给排水工程作为装饰装修工程发包，暖通工程和消防工程分别发包。整体发包的优点是降低了建设单位的管理成本，全面缓解工程招投标、施工现场协调、结决算等管理压力，缺点是不利于降低项目投资成本，适用于建设单位管理机构小、管理能力不强的情况；分别发包则相反。

2.2合同范本选择

装饰装修工程通常采用俗称包工包料，或包工、部分包料的材料与设备供应同甲种本（GF-96-0205）和乙种本（GF-96-0206）两个示范文本。建筑装饰工程施工合同甲种本适用于大、中型建筑装饰工程，乙种本适用于小型建筑装饰工程。此外，各地建筑行业主管部门近年也分别制定了适用于当地装饰装修工程的合同示范文本；如果采用不区分工程类别的建设工程施工合同示范文本，则需在补充条款中针对装饰装修工程的特别要求进行约定。

2.3材料设备供应

装饰装修工程通常采用俗称包工包料，或包工、部分包料的材料与设备供应方式。包工包料即由施工单位提供工程所需的全部人工、材料和设备。这种方式的突出问题是在当今装饰装修工程市场竞争激烈的形势下，施工单位往往在投标时通过压低材料与设备报价得以低价中标，开工后再想方设法将投标报价偏低的项目改由建设单位供料，或通过变更材料与设备要求建设单位重新定价，从而给建设单位的项目管理和造价控制带来困难。包工、部分包料即由施工单位提供工程所需的全部人工，以及部分材料与设备。这种方式更加适合高档次大型装饰装修工程，优点是：（1）由建设单位供应涉及装饰面层的、价格差异大的重点材料与设备，可以确保装修效果，避免施工单位以次充好。（2）减少因变更材料与设备带来的重新定价争议，由建设单位根据造价控制情况和装修效果要求调节材料与设备采购标准，自行组织采购，从而降低工程造价。

2.4材料清单及样板

无论是包工包料合同，还是包工、部分包料合同，都存在由施工单位提供的材料与设备。为确保装饰效果，建设单位需要在招标文件及合同中详细约定人造材料与设备的品牌、规格、型号；如果是天然材料，则需要提供材料样板。

2.5工程变更价款的确定方式

（1）已标价工程量清单中有适用于变更工程项目的，应采用该项目的单价。（2）已标价工程量清单中没有适用但有类似于变更工程项目的，可在合理范围内参照类似项目的单价。（3）已标价工程量清单中没有适用也没有类似变更工程项目的，应由施工单位根据变更工程资料、计量规则和计价办法、工程造价管理机构发布的信息价格和施工单位报价浮动率提出变更工程项目的单价，并应报发包人确认后调整。（4）已标价工程量清单中没有适用也没有类似变更工程项目，且工程造价管理机构发布的信息价格缺价的，应由施工单位根据变更工程资料、计量规则、计价办法和通过市场调查等取得有合法依据的市场价格提出变更工程项目的单价，并应报发包人确认后调整。

3合同谈判与签订

目前装饰装修市场体系发育不成熟，市场秩序仍须进一步治理，尤其是施工单位面对竞争激烈的市场，只注意经营承揽，对施工合同的内容和条款缺乏认真研究和对策，不仅给自身后期工程管理留下隐患，也给建设单位带来很多无效索赔和争议，从而延长工期、增加造价。因此，施工单位在合同谈判与签订阶段，应认真研读合同条款，熟练掌握关于工期、合同价款及支付、质量验收标准、罚则等关键因素，通过与建设单位谈判以及加强内部管理，化解不利合同条款，变被动为主动，实现双赢。

结语

随着我国人们生活水平的不断攀升，装修工程数量呈上升趋势、质量要求愈来愈高。针对建设单位来说，强化合同管理是减少投资成本、达到工程实施效果的有效手段。

参考文献：

[1]工程预算清单在工程预算控制中的应用浅析[J].袁雪霞.建材与装饰.2017（36）

[2]工程预算控制中工程预算清单的运用实践略述[J].毛莉敏.黑龙江科技信息.2017（18）

[3]工程预算审计方法及工程结算的控制研究[J].裴彦梅，陈婕.建材与装饰.2017（36）