浅谈工程测量在不动产登记中的应用——以运城市某房屋建筑为例

浅谈工程测量在不动产登记中的应用——以运城市某房屋建筑为例

张娜

（运城市超宇房地产测绘有限公司山西运城044000）

摘要：本文介绍了不动产测量的内容和工作来源，首先对测量的工作流程做了总体说明，然后介绍了测量工具及精度，对测量工作的核心步骤和技术要点做了较为详细的叙述，最后阐明了不动产测量技术的重要意义。

关键词：不动产测量技术面积宗地图

近年来，测量技术广泛应用到不动产登记等相关权籍管理工作中，对土地和房屋面积进行测量，测量数据对后续工作的开展尤其资金的核算起重要作用。受业主委托开展运城市某房屋建筑的不动产测量工作。

界址点精度

1测量工作流程

（1）准备工作：接受委托、组建队伍、收集相关资料、制定不动产测量技术方案，发放指界通知书、计算测量放样数据等工作。

（2）外业工作：权属调查和不动产测量两个程序。其中权属调查由运城市不动产登记中心组织完成。主要内容包括：核实、调查不动产权属和界址状况，绘制不动产单元草图；不动产外业测量又分为控制网测量平差，控制点检核、校正，界址点的测量及界标建设，宗地图和分户房产图的测绘、相关地形、地物、地貌的测量。

（3）数据处理：面积计算、绘制宗地图和分户房产图、填写不动产权属调查及不动产测量报告的编写等。

（4）成果质量检查：成果实行两级检查一级验收制度。

2测量工具

测量队应在作业前已准备好界标、埋设界标所需的设备、计算机、打印机、车辆、各种测绘软件。相关测量仪器情况见表1。

表1测量工具及精度

3控制测量

3.1控制点坐标来源、坐标系统和高程系统

（1）坐标系统：1980西安坐标系（2000国家大地坐标系备份）

（2）高程系统：1985国家高程基准

（3）控制点来源：山西工程测绘院提供的D级点

3.2控制检查

控制测量记录手薄内容齐全、规范，技术方法正确，成果可靠，最弱点点位中误差≤±5cm，四等网或E级网中最弱边相对中误差不得超过1/45000。精度满足《卫星定位城市测量技术规范》CJJ/T73-2010技术要求。

3.3控制测量

根据CORS系统实时播发的1980西安坐标，采用RTK方法进行图根控制测量。选取空间开阔且无遮挡的地方作为图根点，并保证图根控制点两两通视。施测时采用脚架观测且独立观测两次，每次都是稳定20秒钟的固定解，两次观测坐标点位互差不大于3cm时，取平均值作为最终成果。

4界址测量

4.1界址测量方法

利用南方NTS-362RML全站仪、南方S86-TGPS接收机解析法野外测定界址点，利用小钢卷尺直接丈量法测量短边界址间距。

4.2测量步骤

采用解析法测量界址点，即采用南方NTS-362RML全站仪、南方S86-TGPS接收机、钢尺、测距仪等测量工具，通过全野外测量技术获取界址点坐标和界址点间距。解析界址点测量的方法有极坐标法、直角坐标法（正交法）、截距法（内外分点法）、距离交会法、角度交会法、GPS测量方法等。精度要求见表2。

表2界址点测量误差进行有效检核，界址测量的精度

界址点在经实地地籍调查后确定，应全部进行实地测量，并根据界址点的适用范围使之达到相应的精度要求。

5图件的编制

宗地图的编制是依据已有的检查合格后的地籍图为工作底图，测绘宗地内部及周围变化的不动产权籍空间要素和地物地貌要素，编制宗地图，方法是利用CASS8.0绘图软件，将宗地界址线严密封闭，同时对应录入权利人名称、宗地号、地类代码等属性，由软件自动形成宗地图、界址点成果表及宗地面积，并根据宗地的大小和形状确定比例尺和幅面。

5.1宗地图的编制要求：

（1）图件格式正确，内容齐全；

（2）图件的坐标系统、投影方式符合国家相关规定及设计书要求；

（3）图件编制方案合理，精度满足相应比例尺的精度要求。取舍合理，层次清楚，线划清晰。采用的图式、图例符合国家相关规定及细则要求；

（4）宗地图的图框模板、内容、线型、符号、字体应与《地籍调查规程》及《细测》要求一致，宗地图内应界址点位准确，界址线走向清楚，宗地面积、界址边长准确，四至关系及相关位置明了，各项注记正确齐全，清晰易读。

5.2宗地图的内容：

（1）本宗地的土地权利人名称及宗地编码；

（2）相邻宗地的土地权利人及宗地编码；

（3）相邻宗地间的界址分割线；

（4）图名、所在图幅号、土地权利人名称、宗地号、本宗地宗地面积；

（5）本宗地界址点、界址线、界址点号、界址边长、用地性质或土地利用分类；

（6）宗地附近的地理名称，宗地内的建筑物、构筑物等附着物及宗地外紧靠界址点线的附着物，相邻道路、河流及其名称；

（7）图廊线、指北针、比例尺；

（8）宗地图的制图单位、制图者、审核者、制图日期、审核日期、测量时间及方法。

6房屋面积测算

采用解析法计算面积，求得本宗地土地使用面积和建筑面积分别为131.76、136.74m2。

7结论

当前，在土地管理工作项目的不动产测量工作中，通过测绘技术的应用，能够对土地的境地以及所有权等进行精确的测量。随着科技的发展，测绘技术的水平也在不断的提高，将为不动产的测量提供了一个重要的技术基础。

参考文献：

[1]刘永兴.张永强、赵润婷不动产测量报告[R].山西省运城市：运城市超宇房地产测绘有限公司，2018.1-3

[2]李慧娟.浅谈测绘工程技术在不动产测量中的实践应用[J].建筑工程技术与设计，2016，（26）：45-47

[3]殷兵兵.浅谈测绘工程技术在不动产测量中的实践应用[J].丝路视野，2017，（23）：33-34

作者简介：

张娜（1983.3-），女，助理工程师，山西运城人，河北工程大学，矿山测量专业，主要从事房地产测绘工作，电话：13934137540，邮箱1461987100@qq.com