房地产企业税收筹划分析

房地产企业税收筹划分析

孙向勇

山东元亨工程咨询有限公司山东烟台264000

摘要：近年来，随着城市规模及数量的不断扩大，房地产行业的发展势头迅猛作为税收大户，房地产企业正在试图通过完善的税务筹划降低企业的生产与经营成本，提高市场竞争力。然而，在实际的税务筹划过程中仍存在一些有待解决的问题。通过对房地产企业税务筹划现状及存在的问题的分析，探索高效的税务筹划工作。

关键词：税收筹划；房地产；节税；避税

引言

完善的税务筹划不仅能够最大限度地节约房地产企业的税收成本，优化财务核算体系，大幅度提高企业的同行业竞争力，还能够在迎合国家产业政策的同时，推动企业的健康、可持续发展。作为国民经济的重要产业支柱，房地产企业在资金筹集以及产品结构等方面面临着重重发展困难。因此，房地产企业有必要通过税务筹划提高企业的核心市场竞争力，进而促进自身的健康、可持续发展。

1税收筹划的基本原则

1.1合法性原则

税收筹划的第一个基本的原则就是合法性的原则，主要指的就是税收筹划必须是在法律允许的范围内进行，不能够跨越法律的红线，不能够违法犯法。企业在进行税收筹划的过程中，任何一个环节都需要以合法性作为前提，才能够保证最终的税收筹划的方案能够通过法律部门的检查和税务部门的认可，如果不能遵循合法性的原则，很有可能受到制裁，而使企业损失更多。因此，合法原则是区别税收酬和其他偷税漏税等违法行为的一个最基本的原则。

1.2成本效益原则

税收筹划是一项可以减少税收成本的行为，但是并不是每一个企业都需要纳税筹划，因为并不是每个企业进行税收筹划都能够获益。是否需要税收筹划，主要取决于这个企业的规模和效益。因为进行税收筹划需要付出一定的成本，成本包括聘请税收专家的支出、制定筹划方案的支出等等。如果税收筹划所支付的成本大于税收筹划可以为企业带来的效益，那么企业无须进行税收筹划。相反，如果税收筹划的成本低于可能带来的成本，那么进行税收筹划是合理的。因此，成本效益原则也是企业应当考虑的一个原则之一。

1.3综合利益最大化原则

其主要指企业应当站在一个整体企业财务管理目标的高度，尽量从全局出发，把企业的全部的经营活动联系起来，制定出一个最佳的税收筹划的方案。这是因为税收筹划它是企业进行财务管理的一个重要的组成部分之一，因此它应当与其他企业的财务管理活动是相互影响，并且是相互制约的。如果想要通过税收筹划一味地去追求降低税收成本，很有可能会导致整体经营效益的减少。所以，在进行税收筹划的时候，应当去选择整体利益。

2房地产企业税收筹划存在的问题

2.1没有正确的税收筹划方法

当前公司的税收筹划人员都是自己公司职员，甚至有的并不是会计专业，因为学问不够丰富，知识更不上时代潮流，没有高等素质，办理业务的时候缺乏纳税筹划人员本应该具有的财政，税收，领导等条件。更关心的是短期乃至只是当时的节税成效，琢磨的只是由不同方案的带来的税负之差，经常因为当前的税负减少便游离在背离法规与偷税的边界线上。

2.2税法宣传力度不够，税收法制建设有待加强

目前，在诸多因素的影响下，国内关于房地产税收的相关政策不断变更，加之相关的税法宣传力度不够，使得企业对税法的了解缺乏及时性和系统全面性。这在一定程度上导致房地产企业的税务筹划方案存在一定的滞后性。

3房地产企业税务筹划

3.1设立环节的税务筹划

3.1.1关于出资方式的税务筹划

房地产企业在成立时，不仅可以将货币投资作为出资方式，还可以利用土地使用权或者各种实物等的投资作为出资方式。而我国现行的《税法》对不同的出资方式给出了不同的税收政策。例如：将设备作为出资方式，所有者在分享利润并承担投资风险时，不需要进行增值税以及相对应的税金缴纳；如果是以土地使用权作为出资方式，所有者则需要缴纳相应的土地增值税。由此可见，企业的设立者以何种方式出资，最终缴纳的税负是存在一定差距的，《税法》对不同出资方式规定的税收政策为房地产企业提供了一定的税务筹划操作空间。

3.1.2用工政策的税务筹划

房地产企业在积极响应国家用工政策时，亦会享受到国家的税收优惠政策。例如，减免一定的企业所得税或者营业税等。这就势必会涉及到用工方式，而不同的用工方式也会对应不同的税收政策。如果企业与“包工头”直接签订劳务合同，其直接给工人发放工资，这种情况房地产企业因为并没有直接同工人建立劳动合同，所以，工人获得的工资并不能被认定为可以作为企业成本抵扣项的“薪金”，并且，还可能会引发税务风险。如果房地产企业与劳务公司直接签署劳务分包合同，企业便可以将给工人的工资作为经营成本的抵扣项，并且不会牵扯到个人所得税代扣引发的税务风险.

3.2科学建立目标，从整体角度出发

税收筹划是企业的一种最基本的权利，要想使企业获得的收益是合法的，使公司的经营策略目的达成，从而使公司不停地进步扩大，就要求公司在进行经营策略时要正确认识筹划方式，减少成本，提高成效。不少的企业对纳税筹划不能够正确认识，是我国目前纳税筹划执行不多的主要原因。

3.3加强税务筹划的风险管理，努力做到“涉税零风险”

“涉税零风险”可以防止产生没有必要的经济亏损和没有必要的信用亏损，就算纳税人不能直接地获得效益，也可以间接地获得相应的经济效益，能够将企业财务办理更加清晰，有利于企业进行后面的经营行为，树立形象，创造属于自己的品牌，因此“涉税零风险”成为房地产企业寻求的更高目标。

3.4销售环节中的税务筹划

3.4.1定价过程中的税务筹划

相对于其他因素，房价一直都是影响房地产企业纳税成本的重要因素。因此，适宜的房地产价格的制定是税务筹划工作的重要内容。根据中国现行的土地增值税制度中的有关规定，如果房地产项目是普通住宅楼的构建，当前增值率不超过20%时，房地产企业无需进行土地增值税的缴纳。而当增值率超过了20%时，则需执行四级超率累进税率。所以，房地产企业在定价决策时，要将土地增值税的免税条件充分考虑进去，最大限度地实现企业纳税成本降低。

3.4.2促销过程中的税务筹划

通常情况下，房地产企业的促销方式灵活多变。例如，住房面积赠送以及免费装修等。房地产企业在进行促销方式的选择时，不仅仅是为了实现某种促销策略，还是为了有效地降低纳税额。因为，不同的促销方式也会存在不同的税收政策与其对应。例如，采用“现金折扣”的促销方式，房地产企业可以将折扣额放入到销售收入的减项。同样，“装修赠送”亦是可以将装修的费用计入到开发成本当中，进而实现所得税减免的效果，不仅如此，装修费还可以算入到土地增值税20%的扣除项当中。这样，房地产企业便可以在不增加纳税额的情况下提高销售价格。

结束语

本文着手于企业税收筹划，研究了房地产开发企业税收筹划风险，并以深圳万科房地产开发企业作为研究主体，指出深圳万科房地产企业在开发、销售、经营和利润分配阶段进行的税收筹划，并分析了万科税收筹划可能存在的风险。本文最后针对前文分析，给出了房地产企业税收筹划风险的防范与控制对策。从风险意识、人员培训、会计核算和税企关系等四个方面，给出了三条税收筹划风险的防控对策。

参考文献：

[1]张伟泽.房地产企业税收筹划问题研究[D].黑龙江八一农垦大学，2016.

[2]庄朝秀.房地产企业税收筹划研究[D].西南财经大学，2014.