浅析政府主导下交通枢纽型城市综合体的开发建设与运营管理

浅析政府主导下交通枢纽型城市综合体的开发建设与运营管理

高玉华王勇李乃元

山东省青岛市黄岛区建筑工程质量监督站山东青岛266400

摘要：2016年是我国国民经济和社会发展第十三个五年规划的开局之年，全国各地都在谋篇布局，一大批交通枢纽型城市综合体建设项目正在孕育之中。建设什么样的交通枢纽型城市综合体，如何开发建设与运营管理交通枢纽型城市综合体等等，这些问题成为业界讨论的热点。交通枢纽型城市综合体是采用交通枢纽与商业地产混合布置和整体开发的模式，辩证地处理疏导与集聚的关系，将购物、酒店、商务、居住、文娱、休闲、交通等功能整体规划和有序建设，形成设施齐全、功能互补、高效便捷的服务系统。交通枢纽型城市综合体在美国、日本以及欧洲等国家和我国香港地区都有成功的案例，近年来，在高速铁路、城市轨道交通发展的引领下，我国北京、上海、广州、南京、杭州、成都等城市也成功建设了一批各具特色的交通枢纽型城市综合体。

关键词：城市综合体；建设；运营

一、交通枢纽型城市综合体的主要特征

交通枢纽型城市综合体是根据城市发展的需求，将城市交通设施与多种物业有机组合，形成功能多样、互利共生的建筑综合体，具有交通服务、市政配套和商业经营的特性，主要有以下特征：

（1）政府投资的交通、市政等公用设施与市场化运作的经营、服务等设施在一个区域内混合建设开发和运营管理。（2）建筑空间高度集中，并对周边城市公共空间开放贯通。其内部既包含城市交通系统和公共空间，又包含各类经营场所，组成一个有机网络系统，具有“场所协同效应”。（3）交通枢纽功能与市政、商业、商务、酒店、公寓、娱乐等功能聚合，多类业态交织，互相配合、相互促进。（4）建筑规模和尺度巨大，功能多样，流线复杂，设计和施工难度高。（5）投资规模大，盈利模式复杂，高风险高收益，更大的价值是开发后物业升值产生的。（6）开发周期较长，可随城市的发展更新和再开发，运营管理难度大。

二、交通枢纽型城市综合体发展现状及存在的问题

交通枢纽型城市综合体在我国不同发达程度的地区、不同经济规模的城市都有开发建设，有些发展好的项目已经成为城市中心的核心和城市对外交流的名片，有些项目则由于立项盲目、定位不准、管理混乱，造成项目长期处于萧条的尴尬境地。

1、发展现状

近年来交通枢纽型城市综合体已经由过去的以交通功能为主、配套部分旅客服务设施的模式向业态多元、功能互补、互利共生的模式发展，丰富的业态吸引了大量前来消费的人流，服务的人群已不再是单一的交通人流。在空间布局方面，更加强调集中化、网络化、规模化。交通物业与商业物业的衔接更加紧密、顺畅。交通枢纽功能区也更加开放、便捷。在业态布局方面，依托交通枢纽带来的交通便利和人流集聚，以购物中心、酒店、写字楼等为基本组合，有针对性地配套其他业态，形成客流共享和体验式、一站式的服务系统。在功能布局方面，强调多种功能的互补和不同功能之间的互动效应，并留有适度弹性，便于根据市场发展需求进行功能的转换和重组。在投资主体方面，交通、市政等公用设施和与公用设施相连的可经营物业，如市政广场的地下空间、地铁的上盖物业、车站的地下空间等，目前主要是由政府平台来投资建设，以确保公用设施的功能、规模、技术经济指标落实到位。商业物业投资者呈多元化，主要有开发商、商业企业、外国投资者等。在开发策略方面，主要采取统一规划、分期建设、销售与持有相结合的原则。一般在土地一级开发完成后，先开发住宅、写字楼这些变现快的物业，尽快回笼资金，降低融资成本；后开发酒店、购物中心等这些增值空间大、可长期持有经营的物业，获取长期、高额的回报。

2、存在问题

纵观近年来的发展状况，我国交通枢纽型城市综合体建设主要存在如下问题：（1）有些建设项目的行政主体、建设主体、投资主体、资产经营管理主体之间关系混乱，权利、义务界定不清，在时间和空间上存在错位和不到位的现象，影响建设项目的实施效率和建设水平。（2）受体制的制约和部门条块利益的影响，有些建设项目多个主体实施，建设目标存在差异，造成项目建设在工期控制、功能配置、建设标准等多方面各自为政，影响建设项目的统一布局和整体效益。（3）有些项目为了减少政府的融资压力过度依赖开发商建设公用配套设施，造成公共设施功能缩水和配套不到位，更有甚者开发商窃取公共空间和侵占公共资源。（4）一些地方政府对项目方案审批程序繁琐、决策时间长，在建设过程中，有些部门存在着随意调整或僵化教条执行规划的现象。（5）一些地方奢靡之风盛行，盲目追求排名和创新，过度注重建筑规模、建筑造型、装饰风格等外表形式，忽视产业结构、业态组合、运营成本和节能环保等方面的深入研究。（6）过分强调交通功能的独立性和重要性，干扰建筑整体的人流动线和物流动线的合理布局，交通设施在综合体内比例偏大，不能很好地与其他业态衔接。（7）以做建筑的方式做城市综合体，忽视建筑与周边城市公共空间、公交系统的开放和衔接。

三、交通枢纽型城市综合体的建设模式及开发策略

1、建设模式

在我国交通枢纽型城市综合体的开

发建设实践中创新了很多建设管理模式。

（1）按项目发起方式分类有：

国家铁路建设引导与地方政府配套相结合的模式；铁路与地方政府联合开发的模式；新建的模式；改造扩建的模式。

（2）按建设管理方式分类有：

开发策略交通枢纽型城市综合体开发的目的除了满足城市经济社会发展的需求和为消费者提供优质服务外，建设单位所追求的终极目标是建设项目价值最大化，其开发策略也是紧紧围绕这一目标的。在这里仅对商业经营方面的问题进行讨论，交通枢纽、市政设施等公共服务功能方面的问题不在此论述。

在项目定位上，如果近期项目周边没有成熟的商圈依托，根据交通人流的消费特点，定位不宜高端，应以中档、方便、快捷的大众化消费为主，如果有整体规划或成熟的商业环境支撑，则定位应综合考虑。

在盈利模式上，要充分挖掘交通枢纽带来的商业经营机会和物业升值空间，对于有些资金雄厚的项目，采取出租与自营相结合的策略，只租不售，长期持有物业让其充分升值，追求物业升值后带来的价值。有些资金紧张的项目采取销售部分商业物业与出租经营相结合的策略，分期销售部分物业及早收回投资，降低财务成本，同时长期持有升值空间大的物业，赚取升值价值。持有物业还可以提高信用等级，降低融资成本，自营物业可以带来稳定的现金流和品牌效益，物业销售、出租、自营的比例关系是项目开发策略研究的重点。

在资金筹措和调度上，对于交通枢纽型城市综合体这样巨额投资项目，核心问题是控制资金成本和确保资金链。要打造项目主题，充分争取利用政府的相关金融政策和专项基金。要合理设计融资方案，动态调整融资结构，追求融资总成本最低。一些有条件的项目可以采取“先招商后建设”的方式提前引入投资者和合作伙伴，开拓项目资金来源和再融资的能力。

结束语

交通枢纽型城市综合体的成功不仅取决于项目开发建设的质量，而且取决于项目后期运营管理的水平，建设开发与运营管理是两个密切联系、相辅相成的重要环节，在项目建设开发阶段要从消费者和经营管理者的角度来研究解决问题，切不可就工程来论工程；在项目后期运营管理阶段要认真地贯彻落实规划、设计对运营管理提出的要求，慎重调整、修改建筑的功能和用途。

参考文献：

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